Predaj resp. prenájom nehnuteľnosti

Formy spolupráce medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o predaj / prenájom

Ak sa realitná spoločnosť a záujemca o jej službe rozhodnú pre obojstrannú spoluprácu, dohodnú si vzájomné podmienky, najlepšie v písomnej forme. Môžu si dohodnúť spoluprácu, ktorá je :

Exkluzívna (výhradná)

Neexkluzívna

Exkluzívna (výhradná) forma spolupráce – sprostredkovanie predaja / prenájmu

Uzavretím exkluzívnej (sprostredkovateľskej) zmluvy sa majiteľ nehnuteľnosti stáva klientom realitnej kancelárie. Potvrdzuje v nej, že si vybral služby jediného obchodného partnera, od ktorého očakáva, že bude efektívne zastupovať jeho záujmy. Je presvedčený nielen o tom, že sprostredkovateľ vyvíjať kompletnú aktivitu a činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy s treťou osobou, ale že bude potenciálneho kupca alebo nájomcu aj aktívne vyhľadávať. Záujemca si musí byť vedomý tiež toho (a maklér ho na to musí vyslovene upozorniť), že počas platnosti exkluzívnej zmluvy, by nemal s treťou osobou uzavrieť sprostredkovanú zmluvu (t.j. Kúpnu alebo nájomnú zmluvu) bez súčinnosti realitnej kancelárie. Po splnení záväzku, vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu (províziu). V obchodných podmienkach tejto zmluvy musia byť zohľadnené viaceré dôležité faktory: individuálne požiadavky klienta, aktuálna situácia na trhu, časový úsek potrebný na zrealizovanie

predaja alebo prenájmu a k tomu všetkému prispôsobená ponuková cena, vrátane výšky sprostredkovateľskej provízie. Exkluzívna dohoda sa uzatvára na určitú dobu. Pri bytoch neodporúčame uzatvárať exkluzívnu zmluvu na dobu dlhšiu ako 3 mesiace (pri rodinných domoch, pozemkoch alebo komerčných objektoch, ktoré si vyžadujú osobitný marketingový prístup, môže byť táto lehota aj dlhšia, najviac však 6 mesiacov).

Neexkluzívna forma spolupráce – sprostredkovanie predaja / prenájmu

Uzavretie zmluvy bez ustanovenia o výhradnom zastúpení umožňuje majiteľovi nehnuteľnosti zadávať sprostredkovanie predaja alebo prenájmu aj iným realitným spoločnostiam. Nie je obmedzený, ani v prípade, ak si nehnuteľnosť predá svojpomocne.

Na realitnom trhu sa dá často stretnúť s vlastníkmi, ktorí dajú prednosť rýchlym (a podľa nich jednoduchším) riešeniam. S úmyslom čo najširšie pokryť trh, rozpošlú informácie o predaji alebo nájme svojej nehnuteľnosti desiatkami maklérom či realitným spoločnostiam. Iní vyjadria už v texte inzerátu súhlas s prevzatím nehnuteľnosti do ponuky realitnej kancelárie.

Reakcie sprostredkovateľov bývajú rôzne. Od horúčkovitej aktivity až po úplný nezáujem. Pokiaľ maklér spoluprácu vyhodnotí ako možnú, mala by nasledovať prvá dokumentačná obhliadka a dohoda s vlastníkom o ďalšom postupe. V mnohých prípadoch sa však takáto zákazka iba automaticky zaradí do ponuky realitnej kancelárie aj bez upovedomia zadávateľa. Ak chýba spätná väzba s vlastníkom, potom sa opakované zverejňujú aj neaktuálne inzeráty.

Stáva sa tiež, že predávajúci alebo prenajímateľ ani neumožní maklérovi prvú dokumentačnú obhliadku vykonať. Sprístupnenie nehnuteľnosti podmieňuje prítomnosťou konkrétneho záujemcu.

Ak maklér nasadí do ponuky nehnuteľnosť, ktorú osobne nezdokumentoval, resp. Poskytnuté informácie si neoveril, je pravdepodobné, že aj jej propagácia bude nepresná a neúplná. Čo potom nastane, ak si takúto nehnuteľnosť ,,prevezmú,, do svojej ponuky aj ostatné realitné spoločnosti, navyše s rozdielnymi údajmi o výške kúpnej ceny, je asi každému zrejmé.

Ak sa predávajúci uberú touto cestou, je dosť pravdepodobné, že stratia prehľad a kontrolu nad inzerovaním ich nehnuteľnosti. Netušia, kto sa jej ujal a akým spôsobom je prezentovaná.

Odhadnúť potenciál zákazky je úlohou realitného profesionála. Je zrejmé, že jej jedinečnosť na realitnom trhu sa vytratila a vôbec nie je ojedinelé, že z toho dôvodu neexkluzívny režim s spolupráce realitný sprostredkovateľ odmietne.

Nevýhody neexkluzívneho predaja / prenájmu (predávajúceho / nájomcu )

• náklady na inzerciu jeho nehnuteľnosti sú u sprostredkovateľov limitované
• široká propagácia jeho nehnuteľnosti môže u záujemcov vyvolať dojem nepredajnosti
• vystavuje sa riziku nátlaku na zníženie ceny zo strany navzájom si konkurujúcich sprostredkovateľov
• jeho návrh na spoluprácu nemusí realitná kancelária akceptovať

Výhody neexkluzívneho predaja / prenájmu pre predávajúceho / nájomcu

• široká propagácia viacerými sprostredkovateľmi
• môže súčasne obchodovať aj samostatne

Riziká, ak vlastník neumožní maklérovi vykonať dokumentačnú obhliadku

• vlastník nevie, kto nehnuteľnosť ponúka a akým spôsobom je prezentovaná
• pri rozdielnych údajoch a kúpnej cene hrozí oslabenie dôvery záujemcov o obhliadku
• aj po uskutočnení obchodu je nehnuteľnosť naďalej zobrazovaná v ponuke

Nevýhody pre realitného sprostredkovateľa

• pri overovaných zákazkách môže mať v inzeráte uvedené nepresné informácie
• pri neosobnej komunikácii s vlastníkom disponuje iba ústnou dohodou
• v snahe docieliť čo najnižšiu cenu v ponuke, znižuje svoju províziu na minimum
• vníma zákazku len ako ,,inzerciu do počtu,,
• vynakladá zbytočné náklady na neaktuálnu inzerciu (ak priebežne nekomunikuje)

Nevýhody pre záujemcu o kúpu / nájom

• prezentované údaje nemusia byť presné (nepreverené zákazky)
• realizuje zbytočné obhliadky
• hrozí riziko zvyšovania kúpnej ceny o províziu (pri nejasných dohodách vlastníka a sprostredkovateľa)
• stráca čas prehliadkami neaktuálnej inzercie
• ak podrobne nesleduje trh, môže zbytočne zaplatiť viac

Nie je zriedkavé, že ani do uplynutia zmluvne dohodnutého času sa vhodný kupujúci alebo nájomca nenájde. Ak sa obchod neuskutoční bez zavinenia účastníkov zmluvy, mali by spolu objektívne vyhodnotiť predchádzajúce obdobie, zamyslieť sa nad efektívnejšou stratégiou a podľa okolností zmluvu predĺžiť.

Nastávajú aj situácie, keď spoluprácu strany ukončia predčasne. Napríklad, ak bol sprostredkovateľ preukázateľne nečinný, pravidelne nekomunikoval a neinformoval klienta o stave a vývoji situácie. Alebo naopak, aj tomu, že zmluvné povinnosti plnil zodpovedne, klient na jeho podnety a návrhy vôbec nereagoval.

Dokumentačná obhliadka nehnuteľnosti (nábor)

Ak sa záujemca o sprostredkovanie predaja alebo prenájmu dohodne s realitnou kanceláriou na spolupráci, maklér vykoná prvú (dokumentačnú) obhliadku. Podrobne sa oboznámi s priestorom, preverí dokumentáciu, súvisiace majetkovo-právne vzťahy, vyhotoví fotografie alebo kamerový záznam. Navrhne stratégiu realizácie budúceho obchodu s prihliadnutím na požiadavky klienta. Vzájomne si potvrdia podmienky a režim spolupráce,

najlepšie písomne. Podľa okolností môže maklér od nehnuteľnosti prevziať aj kľúče a neskôr organizovať obhliadky aj bez účasti vlastníka.

Stanovenie ceny

Správne určenie ceny nehnuteľnosti je vždy náročné. Presnú cenu nie je možné jednoznačne odhadnúť, bude len taká, akú bude akceptovať predávajúci a kupujúci (resp. Prenajímateľ a nájomca). Hodnotou nehnuteľností teda neurčujú žiadne predpisy ale trh. V akom stave je realitný trh napovedá pomer ponukou a dopytom. Vo všeobecnosti rozlišujeme tri úrovne realitného trhu.

Autor článku:

Marcel Franko – realitný a hypotekárny poradca | +421 949 129 656 | marcel@realitnyobchodnik.sk